Rogito, cosa può fare l’acquirente se il venditore non si presenta

L’assenza del venditore al rogito può bloccare la compravendita e causare danni economici: ecco quali sono i diritti dell’acquirente.

Nel complesso iter della compravendita immobiliare, il momento del rogito notarile rappresenta la fase cruciale del trasferimento di proprietà. Tuttavia, può accadere che il venditore non si presenti al rogito, generando incertezza e potenziali contenziosi. La situazione richiede una conoscenza approfondita delle tutele a disposizione dell’acquirente e delle conseguenze giuridiche dell’inadempimento.

Le cause dell’assenza del venditore al rogito e le conseguenze per l’acquirente

L’assenza del venditore al momento della stipula del rogito può avere molteplici origini: da motivi giustificabili come problemi di salute o disguidi organizzativi, a ragioni di natura più problematica come ripensamenti o contenziosi sull’immobile ancora irrisolti. Tra le cause più frequenti si annoverano:

• difficoltà nel reperire un’abitazione sostitutiva, che inducono il venditore a procrastinare la vendita;
• problemi personali o familiari improvvisi;
• errori nella comunicazione della data o malintesi con il notaio;
• irregolarità documentali o contenziosi legali ancora aperti;
• cambi di volontà del venditore, talvolta spinti da offerte più vantaggiose.

Una volta sottoscritto un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), le parti sono vincolate dalla buona fede contrattuale ai sensi degli articoli 1175 e 1375 del Codice Civile, e l’inadempimento comporta responsabilità risarcitorie secondo l’articolo 1218.

Quando il venditore non si presenta al rogito, l’acquirente si trova immobilizzato, con conseguenze economiche che possono includere:

• ritardi nella consegna dell’immobile con oneri aggiuntivi quali interessi sul mutuo o costi per la locazione prolungata;
• sospensione dell’erogazione del finanziamento, soprattutto se vincolato alla conclusione del rogito;
• necessità di attivare procedure legali, con spese impreviste per avvocati e notaio.

Il venditore, dal canto suo, rischia penali contrattuali, la restituzione del doppio della caparra confirmatoria e, in casi estremi, il trasferimento giudiziale della proprietà a favore dell’acquirente, come previsto dall’articolo 2932 del Codice Civile.

Strategie e strumenti a disposizione dell’acquirente

In presenza di un venditore assente, l’acquirente può adottare diverse misure per tutelarsi, agendo con tempestività:

• iniziare con un tentativo di dialogo informale per comprendere le motivazioni dell’assenza e concordare una nuova data;
• inviare una diffida ad adempiere, atto formale con cui si intima al venditore di presentarsi alla stipula;
• ricorrere al giudice per ottenere una sentenza che faccia valere gli effetti del contratto non concluso, permettendo il trasferimento giudiziale della proprietà;
• richiedere la risoluzione del contratto con conseguente restituzione del doppio della caparra e risarcimento danni.

Fondamentale è raccogliere una documentazione accurata, incluso il verbale notarile di mancata comparizione, che costituisce prova dell’inadempimento.

Quando il venditore non intende più procedere alla stipula del rogito, l’acquirente può:

• inviare una diffida formale per sollecitare l’adempimento;
• adire il tribunale per ottenere una sentenza che produca gli effetti del rogito non concluso, con trasferimento della proprietà anche senza il consenso del venditore;
• chiedere la risoluzione del preliminare, con la liberazione dagli obblighi contrattuali, purché l’inadempimento sia rilevante;
• esercitare il diritto di recesso e ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria senza necessità di dimostrare ulteriori danni.

La presenza del contratto preliminare è rilevante, in quanto vincola le parti a rispettare gli accordi entro il termine stabilito. È prassi comune, ma non obbligatoria, la sottoscrizione del compromesso prima del rogito notarile, che concede tempo per reperire mutuo e documentazione necessaria.