Prima di comprare casa attenzione a ai rischi nascosti: sfuggono anche al notaio

L’atto notarile è da sempre considerato il sigillo di certezza e sicurezza nelle compravendite immobiliari in Italia.

Anche la massima attenzione del notaio non può sempre scongiurare i rischi nascosti legati all’acquisto di un immobile. In questo approfondimento analizziamo le situazioni che possono compromettere la validità dell’acquisto, mettendo in luce quelle “mine vaganti” che sfuggono al controllo notarile e che mettono a rischio la proprietà dell’acquirente.

Il notaio, pubblico ufficiale che garantisce la validità e la correttezza dell’atto di compravendita, ha il compito imprescindibile di effettuare visure ipotecarie e catastali sull’immobile oggetto di vendita. Questi controlli sono fondamentali per assicurare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti o altri vincoli e che sia correttamente identificato nei registri catastali. Qualora il professionista ometta tali verifiche e l’acquirente subisca un danno, ad esempio acquistando un immobile gravato da un’ipoteca non evidenziata, il notaio è obbligato a risarcire il danno.

Tuttavia, la firma sull’atto notarile non garantisce l’assenza assoluta di rischi. Infatti, esistono vincoli giuridici nascosti, non immediatamente rilevabili o soggetti a pubblicità legale differita, che possono emergere anche anni dopo il rogito, compromettendo la titolarità dell’immobile da parte dell’acquirente.

Esempi concreti di queste “compravendite pericolose” sono:
– l’acquisto da un donatario, con rischio di azione di riduzione da parte degli eredi legittimi del donante;
– l’acquisto da un erede apparente, dove un testamento successivo può contestare la titolarità;
– vendite soggette ad azione revocatoria, qualora il venditore abbia compiuto atti per frodare i creditori.

In queste situazioni, nonostante il rigoroso lavoro notarile, l’acquirente può trovarsi a dover affrontare complesse controversie legali per tutelare i propri diritti.

Vendita di cosa altrui: come tutelarsi dall’acquisto di immobili da non proprietari

Un ambito particolarmente delicato è rappresentato dalla vendita di cosa altrui, ovvero la cessione di un bene da parte di chi non ne è proprietario. Il Codice Civile italiano distingue due casi fondamentali in base alla consapevolezza dell’acquirente:

• Acquirente consapevole che il venditore non possiede la proprietà: in questo scenario il contratto non trasferisce immediatamente la proprietà ma impegna il venditore a procurare l’acquisto dell’immobile. Se il venditore non adempie, l’acquirente può chiedere la risoluzione contrattuale e il risarcimento danni.
• Acquirente in buona fede ignaro della situazione: ha diritto a chiedere la risoluzione immediata del contratto. Tuttavia, il venditore può sanare la situazione acquistando l’immobile dal vero proprietario o facendolo vendere direttamente all’acquirente. Se il trasferimento avviene senza l’intervento attivo del venditore, il contratto è nullo.

Da segnalare che il contratto preliminare (o compromesso) di vendita di cosa altrui non consente all’acquirente di chiedere la risoluzione immediata ma solo al momento del rogito definitivo.

Nel caso di immobili in comproprietà, la vendita da parte di un solo comproprietario è valida ma subordinata all’obbligo di ottenere il consenso degli altri o di liquidarne le quote. Il mancato rispetto espone il venditore all’azione di risoluzione del contratto e risarcimento danni.

In caso di risoluzione del contratto, la legge tutela l’acquirente con la restituzione di tutte le somme versate (acconti, caparre), il rimborso delle spese contrattuali e di quelle sostenute per la manutenzione dell’immobile, escludendo però i costi voluttuari, salvo la malafede del venditore. La vendita fraudolenta può configurare il reato di truffa contrattuale, come chiarito dalla giurisprudenza penale.

Un ulteriore rischio riguarda la vendita da parte di un presunto rappresentante senza i necessari poteri (falsus procurator). In questo caso, l’atto di compravendita è inefficace nei confronti del proprietario reale e non produce effetti di trasferimento della proprietà. L’acquirente, che ha agito in buona fede, potrà ottenere il risarcimento danni dal falso rappresentante ma non la proprietà.

La legge prevede però la possibilità di ratifica da parte del proprietario reale, che con un atto successivo può convalidare l’operato del falso rappresentante rendendo l’atto valido fin dall’origine. L’acquirente può sollecitare formalmente tale ratifica o, in alternativa, recedere dal contratto.

Per quanto riguarda la comunione legale tra coniugi, un immobile acquistato da uno solo dei coniugi che rientra nella comunione richiede il consenso di entrambi per la vendita. In mancanza di questo, l’atto è annullabile entro un anno dalla conoscenza o dalla trascrizione. Trascorso tale termine, la vendita diventa definitiva.