Comprare casa da donazione, rischi di doverla restituire? Cosa dice la legge

Chi compra una casa donata dovrà più restituirla agli eredi? Il decreto Semplificazioni cambia tutto.

Fino a pochi mesi fa, comprare una casa proveniente da donazione poteva rivelarsi un incubo legale. Bastava che un erede legittimario si ritenesse leso nella propria quota di legittima per far partire una causa di riduzione della donazione, con conseguente richiesta di restituzione dell’immobile. Ora però il quadro giuridico è cambiato radicalmente. Con l’articolo 44 del decreto Semplificazioni 2025, la legge 182/2025 ha introdotto una svolta significativa, blindando gli acquisti a titolo oneroso. Il nuovo assetto normativo mette al sicuro chi compra: anche se la donazione risulta lesiva per gli eredi, il bene non potrà più essere restituito, ma sarà il donatario a dover corrispondere un risarcimento in denaro.

Il rischio di perdere l’immobile sparisce per chi acquista a titolo oneroso

Per oltre un secolo, il Codice civile italiano ha consentito ai cosiddetti legittimari – gli eredi che per legge hanno diritto a una parte dell’eredità – di agire in riduzione contro le donazioni che eccedevano la quota disponibile. In pratica, un figlio escluso dal testamento poteva far valere i suoi diritti anche contro un estraneo che, ignaro della situazione ereditaria, aveva acquistato un appartamento donato anni prima. Il rischio era reale e durava fino a vent’anni dalla trascrizione dell’atto di donazione, senza limiti se era stata notificata un’opposizione.

Questo sistema ha frenato per anni la compravendita di immobili di provenienza donativa, rendendo difficile ottenere mutui e scoraggiando banche e acquirenti. Le soluzioni – come la rinuncia all’azione da parte degli eredi o la stipula di polizze assicurative – non bastavano a eliminare l’incertezza. Il nuovo articolo 563 del Codice civile, riscritto nel 2025, elimina questo rischio: chi compra un bene ricevuto in donazione non potrà più essere chiamato a restituirlo. L’erede potrà agire solo contro il donatario, e solo per il valore corrispondente alla quota lesa.

È importante però una precisazione: la tutela vale solo per gli acquisti a titolo oneroso, cioè compravendite. Se l’immobile viene donato una seconda volta, il nuovo beneficiario non gode della stessa protezione. In quel caso, resta esposto all’obbligo di restituzione.

Una tutela estesa anche ad auto, mobili e quote societarie

La portata della riforma non si limita alle abitazioni. Il nuovo impianto normativo riguarda anche i beni mobili registrati, come automobili e motocicli, oltre che quote societarie e partecipazioni economiche. Qualunque sia la natura del bene ricevuto in donazione, se successivamente venduto a titolo oneroso, l’acquirente è ora protetto. La legge stabilisce che i terzi non possono subire pregiudizio dalla riduzione della donazione.

Un punto critico resta però: cosa succede se il donatario è insolvente? In quel caso, la legge permette di rivolgersi all’avente causa a titolo gratuito, cioè colui che ha ricevuto a sua volta il bene in donazione. Il suo obbligo è però limitato al vantaggio ricevuto. Facciamo un esempio. Mario dona una casa a Paolo, che a sua volta la dona a Stefano. Alla morte di Mario, si scopre che l’erede ha diritto a 50.000 euro di legittima. Se Paolo è senza soldi, tocca a Stefano pagare – ma solo se la casa che ha ricevuto ha un valore pari o superiore a quella somma.

In ogni caso, gli acquirenti veri e propri – cioè chi ha comprato il bene – non rischiano più nulla. Il meccanismo di tutela è stato pensato proprio per rendere fluido e sicuro il mercato immobiliare, eliminando una delle principali cause di blocco delle transazioni. Con questa riforma, il legislatore ha finalmente posto un freno a un contenzioso che generava insicurezza, cause lunghe e danni economici sia per chi vendeva, sia per chi acquistava. Ora il diritto dell’erede a essere risarcito resta intatto, ma il bene donato non si tocca più.